Vai construir? Como não ser induzido ao erro em uma Estimativa de Custos.

Quanto custa construir uma casa? Esta é uma pergunta que todo mundo faz mesmo sem saber como é esta casa, seus detalhes ou mesmo seu tamanho. É comum vermos alguns empreiteiros orçarem sem critério algum, somente com base em experiências anteriores. Assim cobram por metro quadrado sem saber que esse tipo de estimativa de custos deve ser utilizado com cautela.

Aí vem aquela outra questão: mas se o Sindicato da Construção Civil nos dá mensalmente o preço do metro quadrado de construção de acordo com a região da obra, então o que tem de errado de multiplicar a área da construção por esse preço e assim ter o valor de quanto custará minha obra? Se fosse tão simples assim, muita gente não pararia suas obras porque o custo que se pensava inicialmente não se concretizou. E sendo um pouco mais radical, para que serviria um curso de graduação em Engenharia Civil onde se estuda horas e horas sobre Orçamentação, se uma simples multiplicação de fatores resolveria esta questão.

A lei 4.591/64 atribuiu a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) a tarefa de definir critérios de coleta, cálculo, insumos representativos e seus pesos de acordo com os padrões de construção (baixo, normal e alto), que levam em conta as condições de acabamento, a qualidade do material empregado e os equipamentos existentes através da NBR 12.721.

Na referida Norma existem dezesseis classes de Projeto-padrão no quais o CUB (Custo Unitário Básico) de cada um é calculado aplicando-se os preços unitários de material e mão de obra aos coeficientes constantes nos Quadros da NBR 12.721. Esses preços são resultantes de pesquisas mensais feitas pelos Sindicatos da Construção Civil de cada região junto a um número expressivo de construtoras, que mensalmente informam os preços praticados de materiais e, no caso da mão de obra, é aplicado um percentual aos encargos trabalhistas e previdenciários, decorrentes da legislação própria e da Convenção Coletiva de Trabalho.

Você já teve a impressão que a maioria das plantas dos apartamentos à venda no mercado são similares? Pois bem. As construtoras lançam suas plantas de acordo com as diretrizes estabelecidas pela NBR 12.721, ou seja, utilizam projetos-padrão dos quais se conhecem em detalhes todos os materiais e serviços necessários à execução da obra, para que elas possam comparar produtos similares, com registros de custos de obras também similares e sem grandes indefinições ou interferências, a estimativa pode trazer números satisfatórios para casos de incorporação imobiliária que é ao qual o CUB se propõe.

Os projetos-padrão da NBR 12.721, com suas especificações técnicas e os respectivos quantitativos de mão de obra e equipamento não são referência segura para projetos arquitetônicos diferenciados, como os projetos de hoje em dia.

Como por exemplo, as casas de alto padrão existentes nos condomínios horizontais. Essas edificações tem projetos de acordo com as particularidades e gostos da família que irá habitá-la. Geralmente são composta por mais de um pavimento, fundação e supraestrutura especiais para atenderem a assimetria das plantas-baixa e elementos arquitetônicos em geral. Não vou entrar em questão como acabamentos e área externa pois intuitivamente todos sabem que estes elementos podem elevar um custo de uma obra.

Em contra-partida, ao analisarmos o próprio projeto-padrão para residências unifamilares de alto padrão da NBR 12.721, temos uma casa térrea com área de 224,82 m². Isso mesmo que você leu, o projeto-padrão para residências de luxo da NBR 12.721 que rege o CUB é um projeto de uma casa térrea e a área desta casa é 224,82 metros quadrados, conforme Tabela 1 da referida norma. Na Paraíba, o CUB de Julho/2017 é de R$ 1.569,88 por m² de construção, totalizando uma estimativa de cerca de R$ 350.000,00 para este tipo de imóvel. De cara, percebemos o caráter básico dos projetos-padrões utilizados pelo CUB quando queremos estimar esse tipo de obras.

Fonte: NBR 12.721.

Sendo assim, é comum os clientes nos indagarem o preço da obra e estarem certo que irão gastar, independente das particularidades do projeto, o valor do CUB. Entretanto, fazendo uma comparação bem simples: imagine uma casa na mesma região, com a mesma área e mesmo padrão de acabamento, mas disposta em mais de um pavimento. Poderíamos concluir que esta casa também seria R$ 350.000,00? A resposta é que não se tem uma média de preço segura para ela com o CUB, pois uma casa composta em mais de um pavimento tem a estrutura e a dificuldade de execução mais complexa que uma casa térrea.

Fonte: www.sindusconjp.com.br

Com o mesmo raciocínio, analisamos outras tabelas importantes da mesma norma, como por exemplo a Tabela 2 e a Tabela 6. A Tabela 2 (páginas 18, 19 e 20 da NBR 12.721) nos dá as especificações dos acabamentos do projeto-padrão. Mesmo na coluna R1 - A (Residência Padrão Alto), alguns destes materiais certamente não são considerados pelo consumidor de hoje como material de padrão de acabamento alto. Ou seja, o cliente acaba utilizando materiais mais caros que o CUB utiliza, consequentemente distanciando ainda mais o projeto arquitetônico de sua casa do projeto-padrão no qual o CUB foi orçado.

Já a Tabela 6 nos dá o quantitativo de materiais do projeto-padrão. Vamos usar como exemplo o consumo de ferro. Na coluna R1 - A (Residência Padrão Alto) temos 22 kg de ferro por m² de construção, lembrando que o projeto-padrão do CUB é de uma casa térrea. Casas com mais de um pavimento, onde as plantas-baixa de cada pavimento não coincide as alvenarias ou outras estruturas especiais como as estruturas em balanço; com certeza o projeto estrutural desta situação demandará um consumo diferente de ferro de uma casa de pavimento único.

É assim que se trabalha com o CUB, comparando projetos-padrões especificados na NBR 12.721 com projetos que se pretende construir.

Fonte: NBR 12.721.

É importante o cliente ter em mente que ele só pode comparar itens semelhantes. Se sua casa possui 04 dormitórios (sendo um com banheiro e closet, um só com banheiro e dois sem banheiro), banheiro social, sala de estar, sala de jantar, sala adicional, cozinha, área de serviço, circulação e garagem e, todos estes ambientes dispostos em um único pavimento, totalizando uma área próxima a 225 metros quadralados, podemos concluir que uma estimativa feita através do CUB poderá ser bem sucedida, neste caso.

Em geral, o CUB contempla a área coberta útil de construção, a chamada área de vassoura. Entretanto, itens como muros (divisa, contenção, etc), fundações, movimento de terra e demais benfeitorias externas não estão incluídas no valor; além de projetos, honorários profissionais e lucro da construtora. O CUB é um custo meramente orientativo para o setor da Construção Civil, não sendo nunca o custo real da obra, pois este só é obtido através de um orçamento completo com todas as especificações de cada projeto.

Há outro índice de estimativa, mais utilizado por engenheiros civis, o CUPE (Custo Unitário Pini de Edificações) que possui uma composição de custos mais detalhada. Enquanto no CUB o custo é calculado com base na área útil da edificação, o CUPE é calculado com base na área total construída, seja ela privativa ou comum. O valor CUPE do m² de construção para João Pessoa, PB na mesma época do CUB citado acima é de R$ 1.859,67 para uma casa térrea, padrão fino de acabamento e 250 m² de área. Um fator interessante do CUPE é conseguir estimar o valor do material e da mão de obra separadamente. Apesar de ser mais detalhado, o CUPE deixa de fora itens semelhantes ao do CUB, tais como: fundações, movimento de terra, projetos e lucro da construtora. Também deve ser utilizado com cautela.

Fonte: www.pini.com.br

O fator custo reveste-se de especial importância para quem deseja se planejar para uma atividade tão complexa e longa como é uma obra. As estimativas de custos através de ferramentas como o CUB/CUPE não são os únicos fatores que devem ser levados em consideração. Devemos acrescer a este custo, os demais serviços presentes no projeto que não é coberto pelas especificações de composição de cada um.

Se você ainda não está convencido que ao CUB deve ser acrescido as particularidades que cada projeto possui. Saiba que este é um questionamento bastante comum, visto que sempre se tem um conhecido, principalmente em condomínios horizontais, no qual o empreiteiro que realizou a obra orçou com o CUB e se tem a impressão que se deu tudo certo no final. Será mesmo?

Agora sou eu quem faço os questionamentos a você leitor: Este empreiteiro que você ouviu falar seguiu todas as especificações arquitetônicas presentes no projeto? Ou na hora de executar a obra disse que o arquiteto não sabia de nada e era melhor mudar o projeto? As especificações básicas do projeto estrutural, elétrico e hidro-sanitários foram atendidas? Este conhecido tinha tempo para estar na obra planejando as atividades e se tinha, por acaso ele tinha conhecimento técnico do que estava coordenando ou simplesmente aceitava o que o empreiteiro dizia?

Esses e outros questionamentos devem ser levados em consideração, sempre com embasamento teórico e prático. No mais, se tudo foi feito dentro das boas práticas da engenharia, então seu conhecido é uma pessoa de muita sorte.

Principais Referências:

DOREA MATTOS, Aldo. Como preparar orçamentos de obras. Editora Pini, São Paulo, 2006.

TISAKA, Maçahico. Orçamento na Construção Civil. Editora Pini, São Paulo, 2006.

ABNT – NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento.

CIBIC - Câmara Brasileira da Indústria da Construção:

www.cub.org.br

A série de posts "Vai Construir?" apresenta o que é necessário saber para quem está pensando em construir.